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第 30 卷摇 第 1 期 张摇 颖, 丁摇 妍: 人口红利推高中国房地产价格了吗?
酌茁3 ln (DC t ) + 酌4 ( DDt ) (9)
其中, 琢2 为常数项, 酌1 、 酌2 、 酌、 酌4 均为回归
系数。
房地产贷款渠道:
ln (HB t ) = 琢3 + 兹1 ( DA t ) + 兹2 ( DB t ) +
兹茁3 ln (DC t ) + 兹4 ( DD t) (10)
其中, 琢3 为常数项, 兹1 、 兹2 、 兹、 兹4 均为回归
系数。
房地产消费渠道:
ln ( HDt) = 琢3 + 着1 ( DA t ) + 着2 ( DB t ) +
着茁3 ln (DC t ) + 着 4 ( DDt ) (11)
其中,琢4 为常数项 , 着1 、 着2 、 着 、 着 4 均为回归
系数。
2郾 人口红利对房地产价格冲击的 PVAR 模型
由于 PVAR 方法能够反映一个系统内各变量
之间的冲击关系, 且能够分解出各变量的冲击效
果, 所以适合于定量分析面板数据变量间的动态
关系。 本文主要构建以下两个 PVAR 模型。
(1) 各类人口红利变量对房地产价格冲击的
PVAR 模型。 经过对 GMM 估计量的 t 值进行比
较, 最终选择估计系数显著性最高的一阶滞后回
归模型如下:
yit = 琢 i + yt + 籽yit - 1 + 着 it (12)
其中, yit = [ DDit , DA it , DBit , ln ( DCit ),
ln( HA it )],i 与 t 分别代表地区与年份, 琢i 为个体
效应向量, yt 为年份效应向量, 籽 为系数矩阵, 着 it
为误差项。
(2) 城镇人口可支配收入对房地产市场变量
冲击的 PVAR 模型。 经过对 GMM 估计量的 t 值
进行比较,最终选择估计系数显著性最高的二阶
滞后回归模型如下:
zit = 茁 i + z t + 兹z it - 2 + 渍z it - 2 + 滋it (13)
其中, z it = [ ln ( DCit ), ln ( HC it ), ln ( HBit ),
ln( HA it )],是面板数据变量向量, 茁 i 为个体效应
向量,z t 为年份效应向量 ,兹 和 渍 为系数矩阵 , 滋it
为误差项。
( 四 ) 实证结果
1郾 人口红利对房地产价格的影响
(1) 直接影响。 模型 (8) 的回归结果 ( 表 1)
显示, 城镇人口占比每提高 1% , 房价提高
0郾 783% ;城镇人口可支配收入每提高 1% , 推动
房价增长 0郾 428% ; 劳动人口占比每提高 1% , 房
价随之增长 0郾 329% ;而人口自然增长率每提高
1% , 房价仅上升 0郾 042% 。 由此可见, 城镇化进
程对房价的直接推动作用最大 ,其次是城镇人口
可支配收入和劳动人口占比,人口总量的增加对
房地产价格虽有正向作用 ,但效果并不明显。 此
外, 房地产投资、贷款以及住房消费的提高也能推
高房地产价格,其中房地产投资的推动效果明显
高于其他两个变量。
(2) 间接影响。 首先 , 分析人口红利变量对
中介变量的影响效应。 从模型(9) ~ 模型(11) 的
回归结果( 见表 1) 可见, 各中介变量受四项人口
红利变量的影响程度不尽相同。 房地产投资受城
镇居民可支配收入的影响最大, 敏感性达到
1郾 388% ,同时也受到城镇人口占比 、 劳动人口占
比的正向影响;房地产贷款受城镇居民可支配收
入和城镇人口占比的影响程度较房地产投资更
大, 影响系数分别为 2郾 266% 和 1郾 203% ,但劳动
人口占比对房地产贷款无明显影响; 住房消费受
城镇人口占比的影响最大, 劳动人口占比和人口
总量的变化对人均住房消费的影响均不显著。
其次,利用通径分析法定量分析人口红利通
过中介变量间接推高房价的程度 。 本文以直接效
应模型估计中得到的回归系数为基础, 用各中介
变量的系数乘以各人口红利变量与该中介变量的
相关系数( rij 茁 i ), 得到人口红利变量对房地产价
格的间接影响效果。 由表 2 可知, 在全部三个中
介变量中,房地产投资是人口红利影响房地产价
格最主要的间接传导渠道,且各人口红利因素中 ,
城镇人口占比的间接推动作用强于劳动人口占比
与城镇居民可支配收入。 这与房地产行业的 “ 资
金密集型行业冶 属性相符, 说明人口红利积累, 特
别是城镇化进程将显著带动房地产投资的增加,
从而间接推高房地产价格。
(3) 整体影响。 从总体上看 , 人口红利推动
房地产价格为主要渠道, 其次才是由各房地产中
介变量组成的间接渠道 。 城镇人口占比、 城镇居
民可支配收入、劳动人口占比每增加 1% , 将分别
能够推动房地产价格上升 1郾 021% 、0郾 731% 和
0郾 500% ,由此可见,在我国 ,除人口总量外的人口
红利其他方面对房地产价格都有明显的推动作
用, 其中城镇人口占比的推动作用最为明显。
需要说明的是,回归结果显示,人口自然增长
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