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北京工商大学学报( 社会科学版)摇 摇 摇 摇 2015 年摇 第 1 期
重要影响[3] 。 Luca (2011) 建立了一个资本跨区
流动的世界经济模型, 发现随着发达经济体人口
老龄化, 未来新兴国家将成为资本的主要供应
方 [4] 。 实证研究方面,Wei 和 Hao(2010) 研究了
中国 1989—2004 年人口结构变化对经济增长的
影响,发现生育率下降显著推动了中国经济增长 ,
且年龄结构的影响与省份开放程度正相关[5] 。
Andrea(2010) 考察了人口在美国与其他工业化国
家间外部失衡演变过程中的作用 ,结果表明,人口
因素可以显著解释美国贸易的失衡现象[6] 。 Fab鄄
rizio(2010) 实证检验发现,40 ~ 49 岁中年人口数
占 20 ~ 29 岁青年人口数的比例与股票市盈率和
股价正相关 [7] 。 Elod(2012) 利用 22 个发达国家
的房价数据验证了人口因素能显著影响真实房
价, 且在过去 40 年内, 发达经济体人口因素平均
每年将这些国家的真实房价推高 0郾 3% ,而在未
来的 40 年内, 人口老龄化将使这些地区的房价每
年平均降低约 0郾 8% [8]。
总体来看,国外学者对人口因素在房地产市
场发展中作用的研究开始较早 ,且理论分析主要
基于生命周期假说等微观分析渠道, 实证分析对
象则主要集中于 20 世纪 80 年代房价高涨时期的
美国和英国。 近年来, 国内学者也逐步开始了对
该领域的探索,但由于微观家庭投资数据的缺乏 ,
已有的针对我国市场的实证研究主要使用宏观经
济数据进行分析。 谢琛和袁建华 (2010) 运用灰
色关联分析法研究认为,20 ~ 23 岁和 36 ~ 40 岁
年龄段人口对房地产需求的影响较大。 由此可
见, 我国住房人口不仅包括婚育年龄人口, 还包括
中年人口,其中存在的年龄断层可能与我国住房
制度改革以及代际转移支付传统有关[9] 。 戴国
海(2011) 实证分析发现,由婚育年龄人口增长带
来的住房刚性需求是影响房地产短期波动的重要
因素[10] 。 朱超(2012) 等运用广义系统矩研究了
38 个亚洲经济体人口结构对经常账户的影响, 发
现老年人口的结构效应十分显著, 老龄化经济体
对经常账户逆差存在依赖 [11] 。 与大部分研究结
论不同 , 史青青等 (2010) 通过建立跨期迭代模
型, 并结合实证分析证明了房地产投资收益率与
人口增长率不存在理论上的相关性 [12] 。 其研究
对象是我国房价的投机部分,而本文主要研究人
口红利对我国房价的非投机部分的影响机制。 因
此, 史青青等的研究结论看似与本文假设相反, 实
则并无矛盾, 且其理论部分的迭代模型对本文研
究亦有借鉴意义。
回顾既有文献发现,虽然不少学者利用人口
红利快速释放期的数据对我国人口红利与房价变
化的关联性进行了实证研究,但此类研究多着眼
于人口红利的某一表现形式。 要全面反映人口红
利对于房地产价格的影响机制 ,有必要梳理人口
红利的各种表现形式影响房地产价格的传导机
制。 因此,本文将在一定程度上完善相关领域的
研究,也将为政策制定者提供一个相对全面的决
策框架。
三、我国房地产价格的人口红利驱动机制分析
( 一 ) 人口红利释放的前提———住房市场化
改革
我国住房制度改革一般分为三个阶段。 第一
阶段,福利分房时期:1980—1987 年 。 1980 年, 邓
小平提出了“ 出售公房、 分期付款、提倡个人建房
买房、鼓励公私合营 冶 的改革设想 ,这成为我国城
镇住房制度改革的开端。 第二阶段,双轨制时期 :
1988—1998 年 。 该时间段内我国福利住房制度
与市场化住房制度并存 。 第三阶段, 市场化住房
制度时期:1998 年至今 。 图 1 和图 2 为 1998 年房
改前后我国房地产市场的不同结构。
图 1摇 1998 年房改前我国房地产市场结构
摇
图 2摇 1998 年房改后我国房地产市场结构
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