201501 - page 116

第 30 卷摇 第 1 期 张摇 颖, 丁摇 妍: 人口红利推高中国房地产价格了吗?
为对住房市场化改革后我国住宅价格的变化
趋势进行分析,本文首先构造我国住宅市场的动
态供求价格模型。
Dt = a - bPt (1)
St = c + dP t - 1 (2)
Dt = S t (3)
其中,Dt 为住宅需求量, S t 为住宅供给量, Pt
为住宅价格, a,b,c ,d 为常系数。 将式(1)、式(2)
代入式(3) 得:
P t = - d / bPt - 1 + ( a - c) / b (4)
根据系数 - d / b 的取值不同, 住宅价格方程
的变化趋势有三种可能性:(1) 若 | - d / b | < 1,表
明当供给价格弹性小于需求价格弹性时, 住宅价
格的变化趋势是回归均衡价格 ;(2) 若 | - d / b | >
1,表明当供给价格弹性大于需求价格弹性时 , 住
宅价格的变化趋势是发散震荡 ,直至价格达到无
穷大;(3) 若 | - d / b | = 1,表明当供给的价格弹性
等于需求的价格弹性时, 住宅价格将在固定范围
内来回震荡。
住房商品化彻底推行后, 由于住房抵押贷款
的普及和工资的提高,无论房价如何变动, 居民对
房屋的需求均维持在高位 。 与之相反, 房价的上
升能够激励房地产开发商加大开发和投资力度,
供应更多房源。 由此可见,市场化改革后, 我国房
地产市场的供给价格弹性显著高于需求价格弹
性 [13] , 符合上文模型的第二种可能性,即住宅价
格将发散震荡,大幅上升。
而在住房市场化改革前, 我国个人房地产交
易受到限制, 单位补贴使得职工支付的房地产价
格远低于其合理价值。 只有在市场化的房地产定
价机制下,房地产价格才可能随市场中的供给与
需求变化,所以住房市场化改革是人口红利释放
的前提, 也是人口红利推高房地产价格的各项驱
动机制的源动力。
( 二 ) 人口红利释放的动力———快速推进的
城镇化进程
用以描述世界各国城市化发展共同规律的
“ 纳瑟姆曲线 冶 认为,一国的城镇化进程将经历两
个拐点, 第一个拐点出现在城镇化率达到 30 %
时, 此时城镇化进程进入高速增长阶段;第二个拐
点出现在城镇化率达到 70 % 后, 此时经济发展进
入成熟阶段, 发展速度减慢, 实现了高度的城镇化
与现代化。 城镇化率在 30 % ~ 70% 之间时, 房地
产市场受快速增长的住房需求影响, 房价呈现快
速上涨的势头。 [14] 1978—2012 年, 我国城镇人口
从 1郾 7 亿快速增加到 7郾 1 亿, 城镇化率从 17郾 9 %
提升到 52郾 6% 。 假设保持此速度发展, 预计到
2020 年 , 我国城镇化率将达到 60% 。 在此期间,
城市化率每提升 1 个百分点,就意味着新增城市
人口 1 300 万 , 由此带来的刚性住房需求将为房
价带来直接上涨压力。
本文借鉴赵志君和金森俊树 (2005) [15] 的利
润最大化模型,以说明劳动力从农村转向城市的
进程可以使一国居民的平均工资大幅增加, 从而
推高房地产价格。 令 t 时期城市中务工的城市户
口工人数为 UNt , 农村户口工人数为 (1 - U ) Nt 。
假设企业以利润最大化为目标组织生产, 则企业
利润最大化方程为:
max i,N Object = (1 - 子) 琢q i Li ( I i) 渍 ( K iN i) 1 - 渍 -
w iN i - I ixi (5)
其中 子 为税率, x 为投资需要的收益, 等式
(5) 的一阶条件为:
w i = (1 - 渍)(1 - 子) 琢q iL (
i
I i
N )
i
渍 ( Ki ) 1 - 渍 (6)
由于我国长久以来实行严格的户籍制度, 劳
动力从农村向城市转移受到许多限制, 农民工与
城市户口工人在工资水平和福利待遇方面也存在
显著差距。 假设占城市总人口比例为 U 的城市
户口工人的工资为 w i ,占城市总人口比例为 (1 -
U) 的农村户口工人的工资为 籽wi , 则城市居民平
均工资 w t 为[ U(1 - 籽) + 籽] w i 。 由于 0 < 籽 < 1, 所
以平均工资 w t 随城镇化率的提高而增加。 因此,
城市居民收入增加能够增加居民购房承受能力,
城镇化水平的提高能够支撑房地产价格的上涨 。
( 三 ) 人口红利释放的途径———代际转移支
付效应
在我国, 商品房和汽车等大宗消费品的代际
转移支付十分明显。 一个典型的中国家庭往往愿
意动用两代人甚至三代人的储蓄来支持年轻人的
大宗消费品消费需求。 而我国居民的储蓄意愿一
直十分强烈, 特别是实施计划生育政策后的父母
一辈,由于抚养比较低 ,储蓄率更是居高不下。 因
此, 一旦子女有住房消费需求时, 父母往往会动用
自己多年积累的储蓄,帮助子女购置商品房 。 几
·111·