北京工商大学学报
(
社会科学版
)摇 摇 摇 摇 2015
年
摇
第
1
期
代人财富转移显著增强了年轻一代的住房购买
力
,
使得我国房地产市场需求面更为刚性
。
本文借鉴史青青等
(2010)
[12]
的跨期迭代模
型
,
通过构建迭代消费与投资模型来简单说明代
际转移支付对购房者预算约束的影响
。
在进行资
产配置时
,
代表性个体需要考虑自己本期的消费
量
C
t
、
未来的消费量
C
t
+ 1
,
用部分剩余收入进行
投资
(
假设全部为房地产投资
S
et
),
并将剩下的剩
余收入通过购房等渠道转移支付给子女
(
b
t
为第
t
代获得的转移支付
)。
在满足资源和财富约束
下
,
t
期代表性个体一生的最大化效用函数
U
t
为
:
max
U
t
= ln
C
t
+
啄E
t
( ln
C
t
+ 1
)
1 -
渍
+
酌E
t
( ln
b
t
+ 1
)
s. t. 摇
C
t
+
S
et
=
w
t
+
b
t
(7)
其中
,
啄
为个体对消费时间偏好的主观贴现
系数
,
酌
表示代表性个体对下一代进行转移支付
时为自身带来的效用
(
酌
=
棕啄
2
)。
此处
0臆
啄
< 1,
棕
> 0,
酌
> 0,
E
t
()
表示条件期望算式
。
由式
(7)
可
知
,
来自上一代的转移支付为适龄购房人口提供
了除工资收入以外的资金来源
,
放松了购房者的
预算约束
。
四
、
人口红利驱动中国房地产价格的实证检验
(
一
)
变量选择
1郾
人口红利变量
劳动人口占比
DA
(
%
):
指一省内
15 ~ 64
岁
劳动年龄人口数占总人口的比例
。
该指标能够代
表人口结构变化产生的人口红利规模
。
城镇人口占比
DB
(
%
):
指一省内城市户口
人数占总人口的比例
。
该指标能够代表城镇化进
程带来的人口红利规模
。
城镇居民可支配收入
DC
(
元
/
人
·
年
):
指家
庭成员可自由支配的收入
。
代表一省内人口真实
收入水平的高低
,
体现了居民潜在的住房购买力
。
人口自然增长率
DD
(
%
):
一年内人口自然
增加数与该时期内平均人数之比
。
2郾
房地产市场变量
商品房平均销售价格
HA
(
元
):
指报告期内
由各类商品房屋的销售总额除以销售总面积而计
算得出的混合平均价格
。
反映了一个国家或地区
一定时期内所有商品房销售价格的平均水平
。
房地产贷款金额
HB
(
元
/
年
):
包括银行对房
产
、
地产和建筑业的生产经营发放贷款
,
以及对居
民购房
、
建房发放的消费性贷款
。
房地产开发企业完成投资额
HC
(
元
/
年
):
包
括土地使用权出让金
、
土地征用及安置补偿费
、
前
期工程费
、
建安工程费
、
基础设施和配套公共设施
费等
,
是房地产价格的先行指标
。
城镇居民家庭平均每人每年住房支出
HD
(
元
/
人
·
年
):
指家庭用于日常生活的全部住房支
出
。
由 于 我 国 居 民 自 有 住 房 拥 有 率 高 达
89郾 68
%
,
所以该指标主要反映我国住房实际使用
成本的变化情况
。
(
二
)
数据来源
我国自
1998
年起实行住房市场化改革
,
各地
房改进程基本同步
,1998
年以后的房地产数据基
本不受住房政策环境变化影响且较为齐全
。
考虑
到所考察样本时间跨度较短
,
为扩大样本容量
,
本
文选择
1999—2011
年我国
31
个省份的年度面板
数据展开实证分析
。
为剔除通货膨胀对房价的影
响
,
以
1999
年为基期
,
对除劳动人口占比
、
城镇人
口占比及人口自然增长率之外的其他变量进行价
格指数调整
。
为消除异方差
,
对除劳动人口占比
、
城镇人口占比
、
人口自然增长率之外的其他变量
取对数
。
数据来源为
1999—2012
年
《
中国统计年
鉴
》
和国研网宏观经济数据库
。
(
三
)
模型设计
1郾
人口红利对房地产价格影响的回归模型
相关性分析表明
,
各变量之间呈对数线性相
关关系
,
且各变量均通过了单位根检验
。
根据
Hausman
检验结果
,
采用固定效应模型进行分析
。
为了分别分析人口红利对房地产价格的直接影响
以及对其他中介变量的影响
,
本文建立了如下两
类共四个面板数据个体固定效应模型
。
(1)
人口红利直接推动房地产价格模型
:
ln(
HA
t
) =
琢
1
+
茁
1
(
DA
t
) +
茁
2
(
DB
t
) +
茁
3
ln(
DC
t
) +
茁
4
(
DD
t
) +
茁
5
ln(
HC
t
) +
茁
6
ln(
HB
t
) +
茁
7
ln(
HD
t
)
(8)
其中
,
琢
1
为常数项
,
茁
1
~
茁
7
均为回归系数
。
(2)
人口红利间接推动房地产价格模型
。
本
文将除房地产价格外的其他房地产市场变量作为
人口红利间接推动房地产价格机制中的中介变
量
,
分别分析房地产投资
、
房地产贷款
、
房地产消
费三条间接渠道的影响效果
,
构建如下模型
。
房地产投资渠道
:
ln (
HC
t
) =
琢
2
+
酌
1
(
DA
t
) +
酌
2
(
DB
t
) +
·211·
