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北京工商大学学报( 社会科学版 )摇 摇 摇 摇 2015 年摇 第 6 期
实际利率对房地产价格具有反向影响, 这与预期
符号相符。 其中, 人口规模和房地产供给等因素
对房地产价格的影响较大。 就人口规模而言,东
部区域人口规模对房地产价格的影响要大于全
国、 中部和西部区域,主要是由于随着经济发展 ,
流向东部城市的人口增加,从而增加对住房的需
求,刺激房地产价格上涨 。 另外,东部地区房地产
供给对房地产价格的影响要大于全国、 中部和西
部地区;信贷供给和实际利率对房地产价格的影
响不显著,说明信贷供给和实际利率不是影响房
地产价格的重要因素。 因此可以说明, 人口规模
和房地产供给是影响发地产价格的重要因素,而
信贷供给和实际利率并非是影响房地产价格的显
著性因素。
五、结论与建议
本文基于 2002—2012 年中国 35 个大中城市
层面的宏观数据, 利用主成分分析法测度各个城
市的竞争力,并在此基础上运用面板固定效应模
型实证分析城市竞争力对房地产价格影响效应的
区域差异性,同时考察了供求因素对房地产价格
的影响。 结论如下。
1. 东部城市竞争力高于中部和西部城市竞争
力水平。 从城市竞争力的测度结果可知, 无论是
城市竞争力还是经济发展竞争力、 基础设施竞争
力和对外开放竞争力, 东部城市远高于中部和西
部地区,这与现实是一致的 。 由于近年国家加大
对中西部城市发展的政策支持, 中西部城市的竞
争力水平整体上处于上升趋势。 而同一区域城市
之间无论是城市竞争力、经济发展竞争力、基础设
施竞争力、对外开放竞争力和生态环境竞争力均
存在差异。
2. 城市竞争力对房地产价格具有正向的作
用,但是正向作用大小具有差异性。 从实证结果
可知,城市竞争力 、经济发展竞争力 、基础设施竞
争力、对外开放竞争力和生态环境竞争力对房地
产价格均具有正向影响。 其中, 经济发展竞争力
对房地产价格的影响作用最大, 生态环境竞争力
对房地产价格的影响作用最小。 另外, 东部地区
各个竞争力的影响系数要大于中部和西部城市的
影响系数,这也与东部城市竞争力要强于中部和
西部城市竞争力的事实相符。 西部地区生态环境
竞争力对房地产价格的影响要大于中部地区生态
环境竞争力对房地产价格的影响, 这也与竞争力
的测度结果相吻合。
3. 人口规模和房地产供给是影响房地产价
格的重要因素 , 信贷供给和实际利率并非是影
响房地产价格的显著性因素。 东部城市人口规
模和房地产销售面积对房地产价格的影响作用
较大, 大于全国、中部和西部区域 。
由此可见,城市的经济发展因素、基础设施因
素、对外开放因素和生态环境因素影响城市竞争
力,城市竞争力的不同决定了城市人口居住选择 ,
从而影响城市房地产价格。 原因在于随着城市经
济发展水平的提高和居民收入的增加, 会影响房
地产的消费需求和投资需求。 基础设施的改善能
够为居民提供更为完善的医疗保健服务、 优越的
公共文化服务和便利的交通条件。 城市开放水平
的提高能够吸纳更多的投资机会; 生态环境改善
能够提升生态环境质量水平,从而有利于提高居
住质量水平和居民的健康水平。
根据以上分析,本文建议各级政府及城市规
划相关政策制定者应当重视城市竞争力的提
升[19] , 通过提高经济发展水平, 改善基础设施,提
高开放水平和改善生态环境等条件来进一步提高
城市竞争力,为城市可持续和健康发展注入长久
动力。 另外,由于不同地区城市竞争力存在较大
差异,城市竞争力越强 ,其房地产价格水平愈高 。
因此政府在制定全国性的房地产市场调控政策
时,不能对城市间房地产价格水平进行简单排名 ,
而应因地制宜,针对各城市竞争力及城市发展阶
段和区域经济发展因素, 制定有针对性房地产调
控政策,提高政策调控的有效性。
注摇 释:
淤梁云芳、高铁梅( 2007) 认为,我国房产租赁市场不
是很完善,而且所占的市场份额比较小, 因此实际租金不
能完全反映市场的住宅使用成本。 由于没有房屋折旧和
房产税的统计指标,因此在模型中没有考虑这几个因素,
房地产使用成本仅考虑利率因素, 金融机构通常预计房
地产商在 3 年内可以归还贷款 ,文中利率使用 3 年期金融
机构中长期贷款利率作为名义利率, 实际利率为名义利
率减去通货膨胀率。
参考文献:
[ 1] 陈湘州, 袁永发. 房地产投资影响经济增长的区
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